마음에 쏙 드는 집을 발견하고, 서둘러 계약금까지 입금했는데 막상 은행에서 ‘대출 불가’ 통보를 받는다면 어떨까요? 상상만 해도 아찔하지만, 부동산 현장에서는 생각보다 아주 빈번하게 일어나는 일입니다.
버팀목 전세자금대출이나 디딤돌 대출 같은 정부 기금 대출은 심사가 깐깐해서, 소득 조건이 맞아도 ‘집’이나 ‘집주인’의 문제로 대출이 거절될 수 있습니다.
대출이 안 나와 잔금을 못 치르면, 원인 제공자가 세입자가 되어 미리 낸 수백, 수천만 원의 계약금을 하루아침에 날리게 됩니다.
오늘은 이런 억울한 일을 당하지 않기 위해 꼭 알아야 할 대출 거절의 원인과 내 돈을 지키는 필수 방어 전략을 알려드립니다.
1. 전세대출이 거절되는 3가지 주요 원인
기금e든든에서 ‘사전 자산 심사 적격’ 판정을 받았다고 100% 대출이 나오는 것이 아닙니다. 은행의 본 심사에서 다음과 같은 이유로 대출이 막힐 수 있습니다.
- 건물(집)에 하자가 있는 경우 (가장 흔함)
- 등기부등본상 주택이 아닌 ‘근린생활시설(상가)’ 등으로 분류된 경우
- 옥탑방, 베란다 불법 확장 등 ‘위반건축물’로 등재된 경우
- 집주인의 빚(선순위 근저당)이 너무 많아 보증금을 떼일 위험이 크다고 은행이 판단한 경우
- 집주인(임대인)에게 문제가 있는 경우
- 집주인이 국세나 지방세를 체납 중인 경우 (보증보험 가입도 거절됨)
- 은행에서 대출 승인 전 임대인에게 동의 확인 연락을 했을 때, 집주인이 비협조적으로 나오는 경우
- 개인(차주)의 신용상 문제가 있는 경우
- 마이너스 통장 등 기존 대출(기대출)이 너무 많거나 연체 이력이 있어 신용점수가 낮은 경우
- 가심사: 도장 찍고 계약서를 쓰기 전, 계약하려는 집의 주소(등기부등본)와 내 소득 자료만 챙겨서 은행 창구에 방문해 “이 집으로 대출이 얼마 정도 나올까요?” 하고 미리 확인해 보는 과정입니다.
- 본심사: 계약금 5% 이상을 납부한 영수증과 확정일자가 찍힌 실제 계약서 원본을 지참하여 정식으로 대출을 신청하고 최종 승인을 받는 과정입니다.
2. 피 같은 내 돈 지키는 2단계 방어 전략
수천만 원의 계약금을 지키기 위해서는 계약서에 도장을 찍기 전 딱 두 가지만 명심하시면 됩니다.
[1단계] 계약 전 무조건 은행 ‘가심사’ 받기 마음에 드는 집을 발견했다면 덜컥 가계약금부터 넣지 마세요. 공인중개사에게 해당 주택의 ‘등기부등본’과 ‘건축물대장’을 요청한 뒤, 내 신분증과 소득 증빙 서류를 들고 수탁 은행(우리, 국민, 신한 등) 대출 창구를 찾아가 가심사를 받아야 합니다. 집 자체에 문제가 없는지 1차로 걸러내는 가장 확실한 방법입니다.
[2단계] 계약서에 ‘방패막이 특약’ 넣기 가심사를 무사히 통과했더라도 100% 안심할 수는 없습니다. 따라서 본 계약서를 작성할 때 공인중개사와 집주인에게 강력하게 요구하여 아래의 ‘특약 사항’을 반드시 기재해야 합니다.
“본 계약은 임차인의 전세자금대출(버팀목 등) 실행을 전제로 하며, 건물 하자나 임대인의 귀책사유로 인해 대출 승인이 불가할 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 수령한 계약금(또는 가계약금) 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.”
(주의: 단순 변심이나 본인의 신용 문제로 거절된 것까지 집주인이 돌려주지는 않기 때문에, 특약 작성 시 ‘건물이나 임대인의 귀책사유’로 명확히 한정하는 것이 협상에 유리합니다.)
마음에 드는 집을 놓칠까 봐 조급해하지 마세요. 안전한 대출과 소중한 내 자산을 지키는 것이 훨씬 더 중요합니다.